Pasar properti memiliki siklus yang harus diperhatikan. Kemampuan memprediksi pasar merupakan keharusan dalam memilih waktu yang ideal untuk membeli properti.
Ada beberapa hal yang perlu disimak. Misalnya, jual properti yang tidak ingin Anda pertahankan dalam portofolio Anda saat pasar berada di puncak dan belilah sejumlah properti (selagi harganya masih rendah) sebelum siklus booming tiba. Untuk menargetkan pembelian, Anda harus mengetahui pola historis siklus properti dan prediksi pola siklus berikutnya.
Dua Musim Properti
Langkah pertama memprediksi pola siklus properti adalah memahami musim properti. Hanya ada dua musim utama siklus properti di Indonesia, yakni musim akselerasi dan perlambatan.
Musim-musim ini tidak bertahan selamanya. Para pakar properti menyebut, setiap musim berlangsung antara lima hingga tujuh tahun.
Di musim akselerasi akan banyak pembeli yang datang, sementara di saat terjadi perlambatan seperti sekarang, lakukan pembelian—karena banyak penjual atau developer yang menawarkan harga miring. Memahami musim properti membuat Anda mahir dalam melakukan pembelian saat harga rendah dan menjual saat harga berada di puncaknya.
Meski musim properti berdampak besar terhadap strategi bisnis dalam menjalankan sejumlah transaksi properti, Anda juga harus belajar tentang komponen-komponen lain sebelum mulai membeli atau menjual.
Perlu diketahui, dampak tren ekonomi nasional di pasar properti bervariasi, tergantung wilayah. Karena itu, Anda juga perlu mengetahui bagaimana kondisi tersebut memengaruhi lokasi tempat Anda akan membeli properti. Sejumlah wilayah mungkin memiliki perubahan naik atau turun yang signfikan, sementara wilayah lain mungkin kebal terhadap krisis.
Lakukan prediksi untuk pembelian properti di masa depan dan terapkan pada strategi pembelian secara signifikan. Hal ini akan mengurangi risiko keuangan selama siklus datar. Tetapi hal ini tidak dapat menghindarkan investasi Anda dari memburuknya kondisi ekonomi nasional maupun global yang sulit diramal. Kendati demikian, penerapan prediksi dapat meminimalkan risiko.
Early Bird Buying
Waktu yang tepat untuk berinvestasi adalah early bird buying atau membeli saat produk properti tersebut di-launching atau masih dalam tahap konstruksi. Umumnya, keuntungan yang didapat investor yang membeli saat launching mencapai 25 persen pada saat bangunan sudah jadi atau pada saat serah terima kunci.
Misalnya sebuah apartemen pada saat launching seharga Rp 300 juta. Untuk mendapatkan unit apartemen tersebut, seorang investor hanya mengeluarkan uang untukdown payment sebesar Rp 100 juta. Harga apartemen umumnya akan naik 25 persen pada saat serah terima kunci (sekitar 18 bulan), menjadi sekitar Rp 375 juta, atau naik sekitar Rp 75 juta. Namun, di proyek-proyek berkualitas, persentase keuntungan bisa berlipat ganda.
Selain membeli pada saat launching, Anda juga bisa membeli produk yang baru berkembang. Sebab, sebuah produk baru di kawasan yang potensial akan selalu habis terjual. Mengikuti tren pasar bisa menjadi salah satu cara jitu berinvestasi properti.
Sebagai contoh, saat Agung Podomoro mengembangkan apartemen Kalibata City—yang merupakan apartemen middle-low pertama di kawasan tersebut. Para pembeli pertama apartemen tersebut bahkan dapat menikmati capital gain berlipat ganda dari harga awal yang hanya Rp 144 juta.
Penulis: Anto Erawan
