Pasar properti sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor stimulus yang saat ini terus digelontorkan pemerintah ke sektor properti secara langsung maupun tidak langsung yang akan memperkuat pertumbuhan ekonomi secara nasional. Beberapa stimulus yang berpotensi memberikan tenaga tambahan bagi pasar perumahan dan properti untuk terus tumbuh, antara lain :
1. Suku Bunga
Indonesia Property Watch memperkirakan suku bunga bi 7-day Reverse Repo Rate (BI7-day RR Rate) tetap akan dipertahankan sebesar 4,75 persen minimal sampai Triwulan I/2017. Hal ini akan diambil oleh Bank Indonesia (BI) unutk menjaga stabilitas makro ekonomi dan sistem keuangan dengan tetap mengoptimalkan pemulihan ekonomi domestik di tengah ketidakpastian pasar keuangan global.
Selanjutnya, BI akan terus melakukan penguatan koordinasi dengan pemerintah dengan fokus pada pengendalian inflasi agar tetap berada pada kisaran sasaran dan reformasi struktural untuk mendukung pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan.
2. Pelonggaran LTV dan Inden
Pelonggaran aturan Loan to Value (LTV) termasuk pembelian secara Inden yang sudah dikeluarkan BI segera akan berdampak dengan besar uang muka menjadi sebesar 15 persen dari 20 persen dan dibukanya kembali larangan pembelian rumah secara inden unuk KPR Kedua. Meskipun demikian, Indonesia Property Watch menilai bersaran uang muka ini seharusnya dapat lebih diturunkan untuk memberikan dampak yang lebih terasa di pasar. Dalam kurun waktu tidak lama lagi akan diterbitkan peraturan baru yang diharapkan dapat lebih berdampak signifikan bagi pasar perumahan dan properti nasional.
3. Pembangunan Infrastruktur
Pembangunan infrastruktur yang merupakan terbesar saat ini dalam sejarah Indonesia yang diperkirakan mencapai dana Rp 300 triliun yang pada saatnya akan memberikan dampak luar biasa bagi perekonomian nasional. Pergerakan barang dan jasa akan lebih efektif dan efisien sehingga arus perdagangan dapat lebih ditingkatkan. Pada akhirnya daya beli akan naik dan pasar perumahan dan properti pastinya akan turut menikmati hasilnya.
Rencana infrastruktur termasuk diantaranya jalan tol, mass rapid transit (MRT), light rapid transit (LRT), jalur kereta api sampai pengembangan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) akan memberikan dampak luar biasa bagi peningkatan pasar properti ke depan.
4. Program Sejuta Rumah
Program yang pro pasar perumahan rakyat telah sejak tahun lalu digelontorkan pemerintah untuk menarik minat pengembang membangun rumah sederhana dengan duku bunga FLPP 5 persen, besaran uang muka 1 persen dan bantuan uang muka Rp 4 juta per unit. Meskipun masih banyak yang perlu diperbaiki, namun sedikit banyak program ini telah membuat banyak pengembang membangun rumah sederhana yang notabene sangat dibutuhkan masyarakat MBR, apalagi pemerintah sudah menaikan anggaran perumahan di tahun 2017, meskipun masih sangat terbatas.
5. Dana Investasi Real Estate (DIRE)
Dana Investasi Real Estate (DIRE) lebih kurang tidak jauh berbeda dengan Real Estate Investment Trusts (REITs) yang ada di negara lain. Pemotongan pajak DIRE menjadi single tax dengan total besaran pajak sebesar 1,5 persen seharusnya dapat menjadi salah satu alternatif pembiayaan proyek properti. Besaran pajak ini masih lebih murah 50 persen dibandingkan REITs di Singapura yang mengenakan pajak 3 persen. Meskipun di Indonesia belum terlalu populer namun pada jangka panjang instrumen ini akan menjadi pilihan para pengembang nasional.
6. PPh Final
PP No.34 Tahun 2016 Tentang Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak Atas tanah/Bangunan tentang PPh dari 5 persen menjadi 2,5 persen untuk non-subsidi dan 1 persen untuk subsidi akan memberikan gairah bagi pengembang perumahan tidak hanya rumah sederhana namun untuk rumah menengah sampai atas untuk melakukan eskpansi pengembangan. Dengan berputarnya proyek-proyek properti makan ada ratusan roda perekonomian nasional.
7. Kepemilikan Asing
Setelah sangat lama berkutat masalah kepemilikan asing, Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia, diterbitkan Desember 2015. Meskipun masih banyak aturan yang belum dapat diterapkan, paling tidak isu ini sudah mulai digulirkan dan menciptakan optimisme pasar.
8. Tax Amnesty
Pada dasarnya program tax amnesty bisa dikatakan langsung memengaruhi properti ataupun tidak langsung. Keberhasilan tax amnesty harus dilanjutkan untuk menggerakan roda perekonomian nasional. Dana-dana besar dari luar akan masuk ke sektor-sektor padat modal seperti pembangunan infrastruktur yang menjadi salah satu tujuan investasi. Selain itu perbankan nasional akan kebanjiran dana-dana murah. Di sektor properti sendiri dengan terbitnya PMK 122/106, maka investasi boleh dilakukan di sektor properti dengan pembelian tanah dan atau bangunan.
Indonesia Property Watch memperkirakan paling tidak pasar properti akan dibanjiri Rp 50-60 triliun dari keseluruhan dana repatriasi yang masuk ke Indonesia. Angka ini merupakan perkiraan moderate dengan kemungkinan lebih tinggi lagi. Mengacu pada kapitalisasi pasar properti per tahun yang mencapai Rp 150 triliunan, maka dengan masuknya dana inin akan memberikan peningkatan 1,5 kali lipat yang cukup untuk menggerakan sektor properti pada saatnya.
9. Birokrasi Perijinan
Paket Kebijakan Ekonomi XIII yang memangkas jenis perizinan dari 33 izin menjadi 11 izin atau sebesar 70 persen dengan waktu 1,5 bulan. Cost saving yang diperoleh pengembang yang bisa mencapai 30 persen. Namun tentunya perlu kesiapan di masing-masing Pemda untuk segera menyiapkan Peraturan Daerah (Perda) agar program ini dapat segera berjalan.
Potensi kenaikan pasar perumahan dan properti semata-mata tidak hanya dikarenakan stimulus-stimulus di atas. Kenaikan properti sangat terkait banyak hal termasuk pergerakan siklus itu sendiri.
Meskipun masih banyak resiko yang akan muncul namun langkah pemerintah ini perlu diapresiasi, tentunya dengan semangat kerja yang luar biasa dari pemerintah untuk mengangkat Indonesia dari ketertinggalan. Masih banyak juga yang perlu dipersiapkan agar berdampak signifikan, dan merupakan awal baru yang luar biasa karena pemerintah telah menempatkan sektor perumahan dan properti sebagai salah satu lokomotif penting perekonomian nasional. Disadur dari : Indonesia Properti Market Handbook, 2017, hal 24-27
