Gudang menjadi sudut terpanas dari real estat komersial, bahkan mungkin terlalu panas di tengah kondisi pandemi Covid-19.
Investor telah menggelontorkan uang ke properti industri pada 2020, menghabiskan lebih banyak untuk gudang di Amerika Serikat daripada gedung perkantoran untuk pertama kalinya, karena jarak sosial mendorong lebih banyak konsumen ke e-commerce.
Gudang dipandang lebih tangguh di tengah terpaan badai Covid-19, terutama karena hotel dan properti ritel ditutup oleh kantor pandemi dan menghadapi tekanan dari pekerjaan jarak jauh.
Manajer uang swasta terbesar di dunia yaitu Blackstone Group Inc, Cerberus Capital Management, dan KKR & Co, semuanya membeli pusat logistik.
Lonjakan investasi menaikkan harga, dengan properti industri melonjak 8,5 persen dalam 12 bulan hingga Oktober, sementara nilai real estat ritel turun 5,2 persen dan perkantoran sedikit berubah, Real Capital Analytics melaporkan.
Namun, karena investor membeli sebagian kecil dari real estat komersial, arus masuk memicu potensi gelembung, kata Jonathan Needell, kepala investasi di Kairos Investment Management di Rancho Santa Margarita, California, yang mengendalikan US$ 1 miliar real estat komersial. "Anda membuat orang-orang mengejar [properti] industri," tuturnya.
Ini bukan hanya fenomena di AS. Investasi di gudang dan properti industri terdiri dari 20 persen dari pengeluaran real estat komersial global tahun ini, naik dari 12 persen pada 2015, kata CBRE (Coldwell Banker Richard Ellis) Group.
Salah satu faktor yang menaikkan harga adalah banyaknya investasi di real estat, yang dipandang sebagai alternatif dari saham yang mudah berubah dan obligasi dengan imbal hasil lebih rendah, menurut Preqin.
Pandemi telah menyerang real estat komersial, hampir membekukan pasar selama berbulan-bulan. Total pengeluaran transaksi turun lebih dari 40 persen dalam tiga kuartal pertama 2020 dibandingkan dengan 2019.
Namun, penjualan properti industri turun paling kecil, yakni 25 persen dibandingkan dengan 71 persen untuk hotel dan 44 persen untuk perkantoran, Real Capital melaporkan.
Investor AS memasukkan 24 persen dari pengeluaran real estat mereka ke dalam ruang industri dan logistik, dibandingkan dengan 23 persen untuk kantor sepanjang tiga kuartal pertama 2020, kata Real Capital.
Namun, gudang dan properti industri berpotensi menghadapi hambatan. Pada titik tertentu, harga sewa mencapai batas tertinggi dan pengembalian investor akan melambat, kata Chris Ludeman, presiden pasar modal CBRE. Namun, harga akan terus meningkat selama 10 tahun, naik 68 persen pada 2030, demikian proyeksi CBRE.
Dengan e-commerce yang mendorong permintaan untuk 1 miliar ft2 ruang industri baru pada 2025, seperti yang diramalkan oleh Jones Lang LaSalle (JLL), ada ledakan konstruksi yang mengkhawatirkan beberapa pemberi pinjaman.
"Ada sejumlah besar ruang industri yang sedang dibangun sekarang," kata Andrea Balkan, mitra pengelola di grup keuangan real estat Brookfield Asset Management. "Kami selalu berhati-hati dalam memberikan pinjaman di pasar atau pada jenis properti yang banyak diminati orang lain."
